ขั้นตอนในการโอนบ้าน

บ้านเอื้ออาทร9

( รูปประกอบจากGoogle )

เมื่อตรวจสอบบ้านเรียบร้อยแล้วพบว่า บ้านอยู่ในสภาพดี หรือ ให้ช่างแก้ไขซ่อมแชมจนไม่มีจุดบกพร่องใดๆ ที่เกินรับได้แล้ว ผู้ซื้อบ้านต้องเซ็นรับมอบบ้าน และทำการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมาเป็นของเราขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน เป็นขั้นตอนที่สำคัญมากอีกขั้นตอนหนึ่งเพราะหากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าจะจ่ายเงินดาวน์ครบถ้วนแล้ว แต่กรรมสิทธิ์ตามกดหมายจะยังเป็นของผู้ขายหรือทางโครงการเช่นเดิม

โดยปกติแล้วในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ที่ดินเปล่า หรือห้องชุดนั้น จะระบุวันในการโอนกรรมสิทธิ์ไว้อย่างชัดเจน หากไม่มีสัญญาซื้อขายนั้นจะกลยาเป็นโมฆะ

  1. เอกสารหลักฐานที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์

ในขั้นตอนการโอนบ้าน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ (ผู้ซื้อบ้าน) และผู้โอนกรรมสิทธิ์ (หากเป็นบ้านจัดสรร หรือบ้านมือหนึ่ง คือทางโครงการ หากเป็นบ้านมือสอง คือผู้ขายบ้าน) จำเป็นต้องเตรียมเอกสารต่างๆให้พร้อมได้แก่

โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ถือเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะเป็นเอกสารที่แสดงสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ดิน

บัตรประจำประชาชน

ผู้รับโอน และผู้โอนจำเป็นต้องเตรียมเอกสารที่ใช้แสดงตัวได้ไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย อาจเป็นบัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวข้าราชการ บัตรประจำตัวพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือทะเบียนบ้านก็ได้

ทะเบียนสมรส

หากผู้รับโอน หรือผู้โอนแต่งงานแล้ว ต้องนำทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรสมาแสดงด้วย แต่หากอย่าแล้วต้องแสดงทะเบียนอย่าแทน ส่วนในกรณีที่คู่สมรสเสียชีวิตแล้ว ต้องนำใบมรณบัตรของคู่สมรสมาแสดงด้วย

หลักฐานการแปลงสัญชาติ

หากผู้รับโอน หรือผู้โอน เคยแปลงสัญชาติ เช่น จากสัญชาติอังกฤษเปลี่ยนมาใช้สัญชาติไทย ต้องแสดงหลักฐานในการแปลงสัญชาติด้วย

ทั้งนี้ เอกสารที่กล่าวไปข้างต้น เป็นเอกสารสำคัญสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ของบุคคลธรรมดา หากเป็นกรณีของนิติบุคคล หรือบริษัทจะต้องให้กรรมการผู้มีอำนาจทำแทนนิติบุคคล โดยมีเอกสารที่ต้องแสดงเพิ่มเติม ดังนี้

เอกสารเพิ่มเติมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคล

.หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล

.ข้อบังคับของนิติบุคคล

. หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์

.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด

.แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว

.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือห้นในบริษัทจำกัด

หรือบริษัทมหาชน จำกัด ผู้ขอ

.รายงานการประชุมนิติบุคคลล

2.ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน และที่ดิน

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ผู้ซื้อควรตกลงกับผู้ขาย หรือทางโครงการให้ชัดเจนก่อนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์โดยเฉพาะในกรณีซื้อบ้านมือสอง ควรตกลงกันให้แน่ชัดตั้งแต่ตอนต่อรองราคา

ทั้งนี้ ค่ธรรมเนียมในการโอนบ้านและที่ดินนั้น มีการปรับเปลี่ยนไปเรื่อยๆ ตามกฎหมาย ซึ่งมีการปรับปรุงปรับปรุงเปลี่ยนแลงอยู่เป็นประจำการหมั่นตรวจสอบและศึกษาข้อมูลในส่วนนี้ จะช่วยให้ผู้ซื้อรู้อัตราค่าธรรมเนียมที่ถูกต้องในช่วงนั้นได้

ค่าธรรมเนียมในการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนคำนวนเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาขาย  เช่น คิดค่าธรรมเนียมในการโอน 2 เปอร์เซ็นต์จากราคาขาย หากราคาขาย 1 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมในการโอนจะเท่ากับ 2 หมื่นบาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตามหลักทางโครงการ หรือผู้โอนกรรมสิทธิ์ จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่ส่วนใหญ่ภาษีธุรกิจเฉพาะ มักถูกรวมอยู่ในราคาบ้าน หรือห้องชุดเรียบร้อยแล้ว

ดังนั้น ก่อนซื้อบ้าน หรือห้องชุดจากโครงการ หรือบุคคลใดจึงควรสอบถามกันให้ชัดเจนก่อน ถึงความรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยเฉพาะในการซื้อบ้านมือสอง

ที่มาของบทความ…จากหนังสือ ต้องรอบคอบ รอบรู้ ก่อนซื้อบ้าน

โดย มณฑล พายัพวัฒนา