กลโกงที่ดินและวิธีป้องกัน

562569c85

(รูปประกอบจากgoogle)

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและบ้านเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมากจึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุ ให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่างไม่น่าจะเกิดขึ้น

ในแง่การลงทุนแล้วถือว่าเป็นความเสี่ยงลักษณะหนึ่งที่ไม่อาจเลี่ยงได้ เพราะในทางปฏิบัติแล้วเราไม่สามารถรับรู้ได้เลยว่าคนที่เราพบปะ ติดต่อพูดคุยเรื่อง ถมที่ดิน หรือทำธุรกรรมที่ดินด้วยจะเป็นคนดีหรือเป็นคนเลวกันแน่

แต่แม้กระนั้นก็ตามเรายังคงมีหนทางในการสร้างเกราะชั้นดีในการป้องกันตัวเองจากเหล่าทุจริตชนเหล่านี้ได้ง่ายๆ เพียงอาศัยหลักปฏิบัติที่เน้นหลักความรอบคอบและความระมัดระวังเข้ามาช่วยเท่านั้น

    กลโกงที่ดิน

สำหรับกลโกงที่ดินที่เกิดขึ้นในบ้านเราเป็นประจำ ถ้าสรุปกันออกมาคงหนีไม่พ้นกลโกงยอดนิยม 12 รูปแบบด้วยกันดังต่อไปนี้

  1. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนำโฉนดที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้กับผู้อื่นโดยไม่ได้จดทะเบียน แล้วแอบมาขอรับใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินเดิมสูญหายไป เมื่อได้รับใบแทนโฉนดแล้วก็นำไปจดทะเบียนขายขายฝากหรือจำนองผูอื่นต่อไป ทำให้เกิดปัญหาเจ้าของเงินต้องฟ้องศาลให้สั่งเพิกถอน ใบแทนเพื่อให้โฉนดเดิมมีผลต่อไป ส่วนผู้ซื้อที่ดินหรือผู้รับจำนองใบแทนโฉนดซึ่งถูกเพิกถอนก็ต้องฟ้องร้องไล่เบี้ยเอาจากเจ้าของที่ดินอีกที
  2. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง ต่อมาผู้ถือครองกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปจดทะเบียนให้แก่ผู้อื่นอีก
  3. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหลอกลวงผู้ซื้อโดยการชี้อที่ดินที่ขายให้ผิดกับความจริง เช่น สภาพที่ดินอยู่ไกลถนน ไกลแม่น้ำ หรือสภาพที่ดินเป็นถนนหรือถูกน้ำกัดเซาะพังหายไป หรือจำนวนที่ดินไม่ครบ เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดินจะชี้อที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนนหรือใกล้น้ำ บางครั้งถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดินโดยนำหลักกเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมาปักไว้แทนก็มี
  4. ผู้ถือกรรมสิทธิ์แบ่งขายที่ดินเป็นแปลงๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระจะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระจะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินหมดแล้ว พอถึงเวลาที่จะมีการจดทะเบียนโอนกันจริงๆ ปรากฏว่าที่ดินโอนเป็นชื่อผู้อื่นไปเสียแล้ว
  5. ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมักป้ายยประกาศสร้างโครงการจัดสรร เปิดสำนักงานชั่วคราวลงทุนพิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน โดยให้ผู้จองวางมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์ จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไปโดยไม่มีการทำโครงการแต่อย่างใด
  6. ผู้ทุจริตเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ไม่ทำตามที่ประกาศและโฆษณาไว้เช่น โฆษณาว่าจะตัดถนนให้ สร้างสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ แต่ต่อมาพอสร้างเรียบร้อยแล้ว ก็นำสิ่งต่างๆ เหล่านั้นไปแสวงหาประโยชน์ส่วนตัว เช่น ให้บุคคลอื่นเช่าทำเป็นตลาดหรือบางครั้งนำที่ดินดังกล่าวไปนำนอง
  7. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของตน แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้อื่น การทุจริตหลอกลวงรูปแบบนี้ผู้ทุจริตจะเไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้า แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า เมื่อได้เงินแล้วก็หายตัวไปเลย
  8. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วทำใบมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไป หรือทำที่ขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป
  9. ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ลงชื่อไว้โดยมิได้กรอกข้อความใดๆ โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรืขอสอบเขตที่ดิน แต่รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก
  10. ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมาขอจดทะเบียนขาย โดยปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน เมื่อมาติดต่อขอจดทะเบียนขายที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ปรากฏว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง ลายเซ็นในสารบบเรื่องเหมือนเดิมจึงยอมจดทะเบียนให้ไป ปัญหารูปแบบนี้นี้มักเกิดขึ้นในหมู่คนใกล้ชิดกันเป็นสำคัญ โดยเจ้าของโฉนดไว้เนื้อเชื่อใจมอบโฉนดให้ไปพร้อมกับบัตรประชาชน
  11. ผู้ทุจริตกระทำตนเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินโดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน โดยชำระเงินแต่บางส่วน ที่เหลือจะชำระภายหลัง จากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้
  12. ผู้ซื้อไม่ยอมชำระเงินให้ครบถ้วนเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว หรือนำที่ดินดังกล่าวที่มีการตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของกรรมสิทธ์ไปขายให้บุคคลอื่น โดยที่ตนเองได้รับส่วนกำไรจากการขาย

 

วิธีป้องกันการถูกหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน

สำหรับแนวทางและวิธีการป้องกันทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดินเพื่อใช้เป็นหลักปฎิบัติในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป ประกอบด้วยแนวทางต่างๆ ดังต่อไปนี้

.ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย ทั้งนี้กรณี โฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 เกิดสูญหายขึ้นมาต้องรีบแจ้งความโดยด่วย และไปขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนให้ใหม่ในทันที

.อย่าทำสัญญาเงินกู้ยืมเงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันเป็นอันขาด เพราะอาจเป็นโฉนดปลอมหรือโฉนดที่ถูกหลอกลวงมา หลักปฏิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนองหรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

.อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่น ถ้าจำเป็นจริงๆ ควร มอบให้เฉพาะกับบุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น และขอให้หลีกหลี่ยงการมอบโฉนดให้คนอื่นไปพร้อมๆ กับบัตรประชาชน

.อย่าเซ็นชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด ทั้งนี้บุคคลผูรับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้ และการมอบอำนาจทุกครั้งต้องระบุให้ชัดเจน เช่น จะขายก็ว่าขาย จะจำนองก็ว่าจำนอง และต้องลงรายละเอียดทุกอย่างให่เยบร้อยก่อนจึงจะเซ็นมอบอำนาจให้ผู้ใดไป

.ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดินควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตัวเองให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ไหน สภาพเป็นอย่างไร ราคาพอสมควรหรือไม่ นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย ทั้งนี้ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อน

.การซื้อที่ดินทุกครั้งเมื่อได้ชำระเงินแล้วต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันทีอย่าไปลงเชื่อผู้ขาย

.กรณีท่านเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ว่ากรณีใดๆ ก็ตามเมื่อไม่ได้รับเงินค่าที่ดินทั้งหมดห้ามโอนที่ดินให้ใครเป็นอันขาด เว้นแต่กรณีที่หลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน เช่น ผู้ซื้อได้มอบตั๋วสัญญาใช้เงินโดยมีธนาคารเป็นผู้อาวัล จึงจะโอนให้ผู้ซื้อไปได้

.หมั่นตรวจสอบที่ดินของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของที่ดินอย่างสม่ำเสมออย่างน้อยปีละ 1 ครั้งแม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตามเพื่อเซ็คว่าที่ดินของท่านยังอยู้ปกติหรือไม่ มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินหรือไม่

.อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มาก เนื่องจากนายหน้าบางรายหวังผลประโยชน์ของตนเป็นใหญ่ ไม่คำนึงถึงอะไรทั้งสิ้น ความเสียหายจึงอาจเกิดขึ้นได้ทุกเวลา ทางที่ดีควรติดต่อกับเจ้าของที่ดินหรือผูจะซื้อบ้าง ไม่ใช้ให้ผ่านนายหน้าทุกอย่าง

.การซื้อที่ดินให้ซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้เท่านั้น ถ้าเป็นผู้ประกอยการให้ซื้อกับผู้ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว

.ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกครั้งงจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินจึงจะชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้การรับโฉนดไว้ประกันเมินกู้โดยมาได้จดทะเบียนมีค่าไม่ต่าอะไรกับการเก็บเศษกระดาษไว้เท่านั้น

.อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาหรือนายหน้าที่มาซักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดินด้วยตัวเอง เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนน และสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

ที่มาของบทความหนังสือ ที่ดิน เล่น ลงทุน ทำเงิน และหากำไรอย่างชาญฉลาด